ev sahibi kiraya ne kadar zam yapabilir 2023
ev sahibi kiraya ne kadar zam yapabilir 2023 Ne90'dan bulabilirsiniz
Kira Artışı Neye Göre Yapılır? Nasıl Hesaplanır?
Kira artışı; bir konutun veya işyerinin belli bir bedel karşılığında, bir süre için sahibi tarafından sözleşme ile başkasına devredilmesinde ödenen kira bedelinin belli aralıklarla arttırılmasıdır. Kiralanan konut veya işyerinin kira bedelinin belirli aralıklarla belirli oranda artırılmasına kira artış oranı denir. Ödenen kira miktarının enflasyon ve zorlaşan hayat şartları içerisinde düzenli olarak artırılması hakkaniyete uygun olacaktır. Konut ve işyerlerinde zam yapılırken farklı yasal düzenlemeler vardır. Konutlarda kira artışına yasal bir sınır getirilmişken, işyerlerinde ise kira artışı serbest bırakılmış ve tarafların kendi aralarında yapacağı sözleşmeye göre belirlenmesine izin verilmiştir. 2022 yılında getirilen kanun ile 1 Temmuz 2023’e kadar yenilenecek konut kira sözleşmelerinde artış bir önceki kiranın yüzde 25’ini geçemeyecektir. Kanun yürürlüğe girmeden önce kira artışlarında iki ihtimal söz konusuydu;
Son dönemlerde kira artışı neye göre yapılır? Sorusu çok fazla sorulmaya başlandı. Bu sorunun cevabını vermeden şunu belirtmek isteriz. Ev sahibi tarafından talep edilebilecek yasal düzenlemelere aykırı bir kira artışını kiracı kabul etmeyecektir. Ev sahipleri açısından bakıldığında ise kiraladığı mülkün değerinde bir kira tutarı belirlenmesi onun menfaati için önemlidir. Bu nedenle kira artışının neye göre hesaplanması gerektiği, hem kiracılar hem de ev sahipleri tarafından oldukça önemli bir konudur. Konut ve iş yeri sahipleri özellikle enflasyon oranının yüksek olduğu dönemlerde kira artışının neye göre belirleneceği konusunda kafa karışıklığı yaşayabiliyor. Benzer şekilde mülk sahibi ile kiracı arasında anlaşmazlıklar da ortaya çıkabiliyor. Kiraların artışıyla ilgili yasal düzenlemeleri bilmek ve taraflar arasındaki kira sözleşmesine uygun hareket etmek bu sorunları büyük oranda ortadan kaldırıyor diyebiliriz.
Kira Artışı Nedir?
Kiraya veren ile kiracı arasındaki kira sözleşmesine konu kiralananda uzayan kira dönemlerine ilişkin, kira bedelini artan enflasyona karşı korumak amacıyla, her kira döneminin bitiminde yapılan kira bedeli güncellemesine, kira artışı denilmektedir. Kiracı ve ev sahipleri için en önemli konulardan bir tanesi kira artışı neye göre yapılır ve nasıl hesaplanır. Kira tutarı çeşitli faktörlere bağlı olarak her yıl düzenli bir şekilde artış gösteriyor. Kiracıları korumak ve koşulların üstünde kira artışı yaşanmaması için 2022 yılında bu oran %25 ile sınırlandırılmıştır.
Kira artışı hesaplama, bir süredir aynı konutta ya da iş yerinde kiracı olanlar için kira artışını belirlemek açısından, ilk defa ev kiralayacak olan kişiler için de sözleşme koşullarını belirleyebilmek açısından önemlidir.
Konutta kira artışını sınırlayan düzenleme, 2022 yılında Resmi Gazete’de yayınlandı. Düzenlemeye göre; 11 Haziran 2022 tarihi ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenen kira sözleşmelerinde %25’ten fazla kira artışı yapılamayacak. Bu sınırlama ile konut kiralarının zam artış oranı %25’i geçmeyecek şekilde belirlenmiştir. %25’i aşan sözleşmeler geçersiz sayılacaktır. Düzenleme kapsamında 1 yıl süre için, kira artış oranı hesaplanırken TÜFE yerine sabit oran uygulanacak. 12 aylık TÜFE ortalaması, yüzde 25’in altında olursa düşük olan oranda kira artışı yapılacak.
Kira Artışı ile İlgili Yasal Düzenleme Ne Şekildedir?
Kira artışı hakkında genel düzenleme, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344/1.fıkrasında, yer almaktadır. Bu madde ile taraflar yenilenen kira dönemlerinde kira bedelinin hangi miktarda ya da hangi oranda artacağını serbestçe kararlaştırabileceklerdir. Kira artışı ile düzenleme, kira sözleşmesinde yer akmaktaysa, kira sözleşmesinde belirtilen hususlar çerçevesinde kira artışı yapılabilmesi mümkündür. Fakat 11.06.2022 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa eklenen geçici madde uyarınca:
“Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 01.07.2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hakim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”
Konut kiralarında; 1 Temmuz 2023’e kadar geçerli olmak üzere kira artış oranı bir önceki yılı geçmemek koşulu ile en fazla %25 olacak. 1 Temmuz 2023’e kadar tüfe oranları veya sözleşmede anlaşılan oran %25’in altında ise TÜFE oranı geçerli olacak. Eğer TÜFE oranı veya sözleşmede belirtilen oran %25’in üstünde ise yasal olarak en fazla %25 artış oranı yapılabilecektir.
Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır?
Konutlar için zam oranı; artışın yapılacağı aydan bir önceki ayın TÜİK tarafından açıklanan TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranına bakılarak hesaplamaktadır.
Örneğin, kira artışı Kasım ayında yapılacaksa TÜİK’in açıkladığı TÜFE endeksinin ilgili yılın Ekim ayındaki 12 aylık ortalamalara göre, yani %65,26 oranında artış yapılabilecektir. Fakat yukarıda izah ettiğimiz üzere Türk Borçlar Kanununa eklenen geçici madde uyarınca, Kasım ayı kira artışı yasal oranın üzerinde olması nedeniyle, yasal olarak en fazla %25 kira artış oranı uygulanabilecektir.
Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?
Her yıl işyeri ve konutların kira zammı nasıl hesaplanır konusunda kiracılar Google üzerinden aramalar yapar. Net anlaşılsın için örnekle açıklayalım. Aylık kiranız 6 bin TL olsun. TÜFE ortalaması ise resmi olarak %20 olarak açıklansın. Bu durumda 6.000 X 20 / 100 : 1.200 TL olarak zam uygulanması yasaldır. 6 bin TL ile yüzde 20 olan TÜFE oranı çarpılır ve çıkan sonuç 100’e bölünür. Böylece artış miktarı bulunabilir. Küsuratlı olduğu zamanlarda da yuvarlama yapıp yatırmanız önemlidir. 6 bin TL’lik kira örneğinde yeni kira miktarınız 7.200 TL olacaktır. Resmi olarak açıklanan TÜFE oranını takip edip ona göre kira zammını hesaplayabilirsiniz. Fakat hiçbir şekilde bu oran %25’den fazla olamaz.
1.000,00 TL kira bedelinde kasım 2022 kira artışı şu şekilde hesaplanmaktadır. Kasım ayı TÜFE kira artış oranı %65,26, yasal %25 kira artış oranını aştığı için, 250,00 TL kira artışı ile birlikte güncellenen kira bedeli 1.250,00 TL şeklinde olacaktır.
1.000,00 TL kira bedelinde kasım 2022 kira artışı şu şekilde hesaplanmaktadır. Kasım ayı TÜFE kira artış oranı %65,26 olup, 652,6 TL kira artışı ile birlikte güncellenen kira bedeli 1.652,6 TL şeklinde olacaktır.
İş yerleri için zam oranı; artışın yapılacağı aydan bir önceki ayın TÜİK tarafından açıklanan TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranına bakılarak hesaplamaktadır. Örneğin zam Kasım ayında yapılacaksa TÜİK’in açıkladığı TÜFE endeksinin ilgili yılın Ekim ayındaki 12 aylık ortalamalara göre, yani % 65,26 oranında artış yapılabilecektir.
Konutlarda zam oranına yasal bir sınır getirilmişken, işyerlerinde kira artış oranı tarafların serbest iradelerine bırakılmış ve tarafların kendi aralarında yapacağı sözleşmeye göre belirlenmesine izin verilmiştir.
2022 Kira Dönemi için TÜFE Kira Artış Oranları Ne Kadardır?
Yazı kaynağı : kadimhukuk.com.tr
KONUT KİRALARINDA 2023'E KADAR KİRA ARTIŞ ÜST SINIRI %25 OLARAK BELİRLENDİ - Çukur Partners
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artış oranı, Türk Borçlar Kanunu’nunda düzenlenmiştir. Bu düzenlemeye göre kira artış oranı “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.” Hükmüne göre belirlenmektedir. Kira artış oranı, her ayın başında TÜİK (Türkiye İstatistik Kurumu) tarafından açıklanır. Yenilenen kira yılındaki artış da bu oran dikkate alınarak gerçekleştirilir.
Ülkemizin içinde bulunduğu ekonomik durum ve enflasyonist ortam, kira artış oranlarının oldukça yüksek çıkmasına sebep olmaktadır. Bu durum da özellikle kiracıları zorlamakta ve kiraya verenlerin de ödenmeyen kira bedelleri sebebiyle kiracıları tahliye etme yoluna gitmelerine neden olmaktadır. Bunun önüne geçebilmek için, Kanun Koyucu, kira artış oranları ile ilgili yeni bir düzenleme getirmiştir. 7409 sayılı Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 4. Maddesi şu şekilde düzenlenmiştir;
11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa aşağıdaki geçici madde eklenmiştir.
“GEÇİCİ MADDE 1- Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”
Türk Borçlar Kanunu’na eklenen bu madde ile kira artış oranı, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşulu ile geçerli hale getirilmiştir. Böylelikle TÜİK tarafından açıklanan kira artış oranı yüzde yirmi beşin üzerinde olsa dahi, en fazla yüzde yirmi beş oranında uygulanabilecektir. Ancak yüzde yirmi beşlik sınır kat’i olarak uygulanacak bir sınır değildir. Kanun’a göre, şayet tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı yüzde yirmi beşin altında kalırsa bu değişim oranı uygulanacaktır. Yani kiraya veren, tüketici fiyat endeksindeki değişim oranı, örneğin yüzde on beş olarak açıklanırsa yüzde yirmi beş oranında artış yapılmasını talep edemeyecektir. Kanun metninde, bu düzenlemenin konut kiraları bakımından geçerli olduğu hüküm altına alınmış olduğundan işyeri kiraları bakımından bu hükmün geçerli olmayacağını ve TÜİK tarafından açıklanan oranda kira artışı yapılmasına devam edileceğini değerlendirmekteyiz.
7409 sayılı Kanun ile Türk Borçlar Kanunu’na eklenen ek maddeye göre, yüzde yirmi beşlik artış oranı sınırlaması, Kanun’un yürürlüğe girdiği tarih ila 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanabilecektir. Kanun’un yürürlük tarihi yayım tarihi olarak belirlenmiş olup Resmi Gazete’de yayımlanma tarihi 11 Haziran 2022’dir. Buna bağlı olarak da 11 Haziran 2022 tarihi ile 1 Temmuz 2023 tarihi arasında (bu tarihler dahil olmak üzere) yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak olan artış oranı yüzde yirmi beş ile sınırlandırılmıştır. Kanun metninde bir önceki kira yılına ait kira bedellerine uygulanacak artış oranın yüzde yirmi beşi geçmeyeceği hüküm altına alınmış ve bu hükmün uygulanacağı son yenilenme tarihi de 1 Temmuz 2023 olarak belirlenmiş olduğundan, işbu madde 1 Temmuz 2022 tarihinden sonra imzalanacak olan kira sözleşmelerini etkilemeyecektir.
Kanun ile eklenen geçici maddenin devamında ise, “Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır. “ hükmü ile yüzde yirmi beşlik sınırlamanın Türk Borçlar Kanunu’nun 344/2 maddesine göre, taraflarca kira artış oranında bir anlaşma yapılmamışsa uygulanabileceği değerlendirilmektedir. Fakat günümüzde neredeyse tüm kira sözleşmelerinde kira artış oranı yer aldığından, geçici maddenin bu hükmünün uygulama alanı bulması oldukça zor olacaktır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 344/3 maddesi, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, kira tespit davası açılarak yeni kira bedelinin hakim tarafından belirlenmesini ön görmektedir. Ancak 7409 sayılı Kanunla Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici maddede, bu hükme ilişkin bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu sebeple geçici madde ile getirilen yüzde yirmi beşlik sınırlamanın Türk Borçlar Kanunu’nun 344/3 maddesi gereğince açılacak olan kira tespit davalarında da uygulanıp uygulanmayacağı şu an için kesin değildir. Geçici maddenin lafzi yorumu ile değerlendirme yapacak olursak, Türk Borçlar Kanunu’nun 344/3 maddesi gereği açılacak olan kira tespit davalarında bu sınırlamanın uygulanmayacağını ve hakimin emsal kira bedelleri ve piyasa koşullarını göz önüne alarak yeni kira bedelini tespit edebileceği söylenebilir. Ancak uygulamada kira tespit davaları bakımından geçici madde hükmünün kıyas yolu ile uygulanıp uygulanmayacağını ilerleyen günlerde çıkabilecek olan kararlarda görmemiz mümkün olacaktır.
Sonuç olarak, 7409 sayılı Kanun ile Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici madde, kısa vadede kiracıyı enflasyondan korumak için ihdas edilmiş bir hüküm olmakla birlikte, uygulamaya nasıl yansıyacağı ilerleyen günlerde netleşecektir.
Avukat Şeref Şen
Yazı kaynağı : cukurpartners.com
Aralık ayında kira artış oranı: Ev sahibi ne kadar zam yapabilir?
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından, Kasım ayı enflasyon verileri 5 Aralık 2022 tarihinde duyuruldu.
TÜİK kasım ayı enflasyon verilerini açıkladı. Buna göre tüketici fiyatları kasımda aylık olarak yüzde 2.88, yıllık ise yüzde 84.39 oldu.
Kira krizinin ardından ev sahiplerinin fahiş oranıda zam istemesi sonrası Adalet Bakanı Bekir Bozdağ, "1 Temmuz 2023'e kadar yenilenecek Kira sözleşmelerinde bir önceki kira yılının yüzde 25'ini geçmemek koşuluyla yapılacak artışların geçerli olduğuna dair bir geçici hüküm, Adalet Komisyonu'nda Borçlar Kanunu'na eklenecek. Böylelikle konut kiralarında bir yıl süreyle bir önceki yılın kira bedelinin yüzde 25'ini geçmeyecek şekilde Artış yapılabilme imkanı getiriliyor" açıklamasını yapmıştı.
Normal şartlarda; aralık ayında kira sözleşmesi yenilenen kiracılara 12 aylık ortalamalara göre yüzde 70,36 artış yapılacaktı.
Ancak kira artış oranıyla ilgili getirilen kısıtlama nedeniyle 12 aylık enflasyon oranının yüzde 25'in üzerinde olması halinde kira zammı yüzde 25'te sınırlandırılıyor.
TIKLAYIN - ENAG: Yıllık enflasyon baz etkisi nedeniyle yüzde 170'e geriledi
TIKLAYIN - TÜİK: Yıllık enflasyon yüzde 84'e geriledi
Yazı kaynağı : t24.com.tr
Yorumların yanıtı sitenin aşağı kısmında
Ali : bilmiyorum, keşke arkadaşlar yorumlarda yanıt versinler.